芙蓉新房收房装修清单：先验房，再按顺序装修

拿到新房钥匙后，第一件事不是装修，而是验房。把所有缺陷用书面方式报给发展商，让他们在保修期内修好；再确认哪些工程需要准证；然后按这个顺序装修：铁花、湿工程、电位、天花、油漆、入墙木工、清洁，最后才是家具。

重点整理：

• 交屋后24个月内报缺陷，发展商收到书面通知后须在30天内维修（Lui & Bhullar，2025）。
• 缺陷修好之前，不要打墙或换地砖，否则可能失去免费维修。
• 屋内木工很少需要准证；扩建和结构改动就需要。
• 厨柜、衣橱要在湿工程和多尘工程之后才装。
• 预算有限的话，先做厨房和衣橱，造型墙可以以后再说。

装修前要先做什么？

在任何师傅进场之前，先全面验房，并把缺陷清单以书面方式交给发展商。裂缝、空心砖、漏水、地面不平，这些都应该由发展商负责修。

芙蓉2、Sendayan和汝来一带的新房，大多是以G表（有地住宅）或H表（分层地契）买卖合约出售。律师行Lui & Bhullar（2025）解释，在这些合约下，缺陷保修期（DLP）是交屋（vacant possession）后24个月，发展商收到通知后须在30天内修好已报告的缺陷。

逐个房间检查这些地方：

1. 墙身和天花：裂缝、油漆不均、潮湿痕迹。
2. 地砖：每块都敲一敲听有没有空心声，看有没有崩角、接缝不平。
3. 门窗：能不能关紧、上锁，下雨会不会渗水。
4. 水管：每个水龙头和马桶都试一次，看洗手盆下面，确认地漏排水顺畅。
5. 电源：每个插座和开关都试，检查电箱（DB）标签。
6. 屋顶和湿区：雨后有没有水渍，阳台和浴室有没有积水。

每个缺陷都拍照并写上日期，在平面图上编号，交出去的文件自己留一份副本。

为什么装修会影响发展商的保修责任？

因为发展商可以拒绝维修不是他们造成的缺陷。The Edge Malaysia（2020）指出，例如屋主在交屋后装修所造成的损坏，发展商有权不负责；文章也建议先让发展商完成维修，再开始装修。

实际情况是，如果墙已经打掉、地砖已经重铺，就很难证明裂缝或漏水在装修前就存在。所以顺序一定是：先记录、先报修、等修好，再约湿工程师傅。

入墙木工不会打开墙身或地板，风险比较低。不过我们的建议还是一样：缺陷清单处理完，再来度尺。

芙蓉或汝来装修需要准证吗？

屋内的入墙木工一般不需要市政局批准，但扩建和结构改动需要。厨柜、衣橱、电视柜不会改变建筑本身，所以通常不在准证范围内。

芙蓉市政局（Majlis Bandaraya Seremban，MBS）管辖芙蓉；自2020年1月1日芙蓉市议会与汝来市议会合并后，汝来也归MBS管。MBS表示，想改建房屋的屋主须先申请并获得批准，由注册建筑师或注册绘图员提交；不涉及结构的小工程，可以申请杂项小工程准证（Permit Kerja-Kerja Kecil Pelbagai）。

签任何合约之前，先问清楚：

• **问MBS建筑管制部门：**后面或侧面扩建、新的门廊屋顶、雨篷、拆墙或移墙，以及任何增加建筑面积的工程。
• **问发展商或管理层：**前门、铁花、雨篷和外观改动的规定；分层单位还要问管理层的装修条例和押金。
• **问邻居：**工程碰到共用界墙时，MBS要求取得邻居同意。

如果师傅说屋顶扩建"不用批准"，自己去问MBS。规定是市政局定的，不是师傅定的。

新房装修的正确顺序是什么？

从最脏的工程做到最干净的。每一步都为下一步做好准备，已经完成的部分就不会被弄坏或要重做。

1. **铁花和防盗。**接下来几个星期，屋里会放工具和材料。
2. **湿工程。**打墙、水管、防水、铺砖，包括湿厨房的改动。
3. **电位。**趁墙还开着，加厨房、电视墙和床头的插座。
4. **石膏天花。**决定最终天花高度和灯位。
5. **油漆。**墙身和天花，至少先上第一层。
6. **入墙木工。**厨柜、衣橱、鞋柜、电视柜。
7. **补漆和清洁。**木工装好后补漆，然后全屋大扫除。
8. **电器和活动家具。**炉头、抽油烟机、冰箱、沙发、床。

厨柜要等地砖、插座和天花都完成后才安装。

为什么木工要在湿工程和天花之后？

因为入墙柜是按完工后的墙、地和天花来度尺的。如果我们度尺之后才铺砖，每个柜子都可能高了或矮了几毫米。

三个实际原因：

• **尺寸会变。**新地砖会把地面垫高，石膏天花会把顶部压低，厨房墙砖也会改变深度。
• **灰尘和水。**打墙、铺砖会产生细灰和湿地面，板材和美耐板门板最好在那之后才进屋。
• **点位要先定。**我们按插座、水位和抽油烟机排风口来规划柜子，这些位置要先固定。

所以我们会在铺砖和天花完成后才度尺，然后在自家工厂裁板、封边。还在考虑厨房形状的话，可以看一字型、L型、U型厨房怎么选。

预算有限，应该先做哪些？

先做厨房和衣橱。这两样每天都用，而且搬进去以后最难再做；造型墙和展示柜晚一年做也不太影响生活。

可以参考的已公布市场价格：

预算用途	公开价格范围	什么时候花	发布方与年份
整间厨房	RM10,000 至 RM100,000	入伙前	PropertyGuru Malaysia，2026
客厅加卧室（连入墙柜）	RM10,000 至 RM70,000	衣橱先做，其他慢慢来	PropertyGuru Malaysia，2026
一件简单入墙柜	RM3,000 至 RM6,000	鞋柜、电视柜有钱再做	PropertyGuru Malaysia，2026
夹板柜，按每尺算	RM330 至 RM600	厨房和衣橱	AmpQuartz，2026
留给意外开支的钱	整体预算的一成至两成	交屋前都别动	PropertyGuru Malaysia，2026

Fatt Interior自己的价格：我们最小的厨房，10尺上下柜配美耐板台面，大约RM 9,000起；L型或更长的厨房，台面换成石英石或岩板（sintered stone），一般在RM15,000到RM50,000之间，看长度和台面材料。有地住宅的装修，我们一般需要4到8个星期，视工程范围而定。

想看按房间拆分的费用，可以读芙蓉装修费用。

钱不够时，可以按这个顺序花：

1. 厨柜和台面。
2. 主人房衣橱。
3. 铁花和必须的电位。
4. 鞋柜和其他房间的衣橱。
5. 电视墙、造型墙和展示柜以后再做。

新房装修清单（可打印）

步骤	谁负责	什么时候
验房并拍照	自己，或请验房师	拿钥匙后第一个星期
书面提交缺陷清单	自己交给发展商	验房完成后马上
缺陷维修	发展商	收到通知后30天内
查准证和管理条例	自己问MBS和发展商或管理层	签装修合约之前
铁花和防盗	铁花师傅	缺陷修好后
湿工程：打墙、水管、防水、铺砖	装修师傅	铁花之后
电位	注册电工	天花和油漆之前
石膏天花	天花师傅	拉线之后
油漆	油漆师傅	天花之后
木工度尺	木工厂	铺砖和天花之后
厨柜、衣橱、鞋柜	木工厂	油漆之后
补漆和大扫除	油漆师傅和清洁工	木工之后
电器和活动家具	供应商、自己	最后

付订金给任何人之前，先看看怎么挑选装修师傅。

Fatt Interior 可以帮你做什么

新房的木工部分交给我们：等你的地砖和天花完成后来度尺，每个柜子都画图，在 Galla Industrial Park 的自家工厂制作，再由同一组人安装。我们在 Sendayan、芙蓉2 和 芙蓉 的新花园都有做，可以帮你统筹整间屋的装修，也可以只做厨柜。把平面图和交屋日期 WhatsApp 我们，我们会配合其他师傅的进度安排度尺。